Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца

Купля-продажа квартиры по сертификату имеет ряд особенностей, обязательных для исполнения обоими контрагентами – и покупателем, и продавцом. Жилищный сертификат является одной из форм господдержки населения. Выдаётся сертификат строго определённым существующим законодательством категориям лиц, с единственной целью – для покупки уже готового жилища.

Обзор цен на недвижимость за февраль 2018

Цена на квартиры в крупных городах Израиля — февраль 2018
Город Цена на 3-х комнатные Цена на 4-х комнатные Цена на 5-ти комнатные
Тверия 629 533,00 887 803,00 1 089 576,00
Ако 728 058,00 1 026 749,00 1 260 101,00
Кирьят-ата 755 848,00 1 065 940,00 1 308 199,00
Кармиэль 791 765,00 1 116 592,00 1 370 363,00
Беер-шева 803 361,00 1 132 945,00 1 390 433,00
Нахария 860 810,00 1 213 963,00 1 489 863,00
Кирьят-бьялик 886 210,00 1 249 784,00 1 533 826,00
Кирьят-моцкин 886 876,00 1 250 722,00 1 534 977,00
Ашкелон 917 830,00 1 294 376,00 1 588 552,00
Хайфа 932 308,00 1 314 794,00 1 613 611,00
Хадера 981 067,00 1 383 556,00 1 698 001,00
Лод 1 048 221,00 1 478 261,00 1 814 229,00
Рамле 1 139 330,00 1 606 748,00 1 971 918,00
Ашдод 1 170 393,00 1 650 555,00 2 025 681,00
Нетания 1 339 049,00 1 888 403,00 2 317 585,00
Реховот 1 344 286,00 1 895 788,00 2 326 649,00
Кфар Саба 1 411 147,00 1 990 079,00 2 442 370,00
Петах-тиква 1 413 815,00 1 993 842,00 2 446 988,00
Ход-хашарон 1 473 816,00 2 078 458,00 2 550 835,00
Ришон-лецион 1 474 317,00 2 079 165,00 2 551 702,00
Нес-Циона 1 504 084,00 2 121 144,00 2 603 222,00
Бат-ям 1 534 283,00 2 163 733,00 2 655 490,00
Холон 1 541 312,00 2 173 645,00 2 667 655,00
Раанана 1 563 726,00 2 205 255,00 2 706 450,00
Герцелия 1 858 954,00 2 621 602,00 3 217 421,00
Иерусалим 1 892 383,00 2 668 745,00 3 275 278,00
Рамат-ган 1 956 918,00 2 759 756,00 3 386 974,00
Рамат-хашарон 1 985 512,00 2 800 081,00 3 436 463,00
Гиватаим 2 225 363,00 3 138 332,00 3 851 589,00
Тель-авив Яффо 2 591 292,00 3 654 386,00 4 484 928,00
Цена на квартиры в районах крупных городрв Израиля — февраль 2018
Город Цена на 4-х комнатные Цена на 3-х комнатные Цена на 5-ти комнатные
Ашкелон Южный 4 1 227 666 870 527 1 506 682
Бат-ям По береговой линии 4 2 607 444 1 848 915 3 200 045
Иерусалим Северный Центр 4 3 068 654 2 175 955 3 766 076
Иерусалим Северный 4 2 233 168 1 583 519 2 740 706
Холон Основной город 4 2 175 769 1 542 818 2 670 262
Рамат-ган Центр 4 2 556 379 1 812 705 3 137 374
Ришон-лецион Центр 4 2 035 757 1 443 537 2 498 429
Ашдод Центр 4 1 700 133 1 205 549 2 086 527
Реховот Кирьят моше 4 1 752 542 1 242 711 2 150 847
Бат-ям Центр 4 2 054 530 1 456 848 2 521 469
Тель-авив Яффо Южный Восточный 4 3 590 368 2 545 897 4 406 360
Ашдод Восточный 4 1 689 579 1 198 065 2 073 574
Ришон-лецион Восточный 4 1 892 785 1 342 156 2 322 963
Реховот Центр 4 1 893 202 1 342 452 2 323 475
Рамат-ган Южный Восточный 4 2 722 725 1 930 660 3 341 527
Ашкелон Северный 4 1 320 472 936 335 1 620 580
Петах-тиква Северный Западный 4 2 063 404 1 463 141 2 532 360
Реховот Новый север 4 2 034 885 1 442 918 2 497 358
Тель-авив Яффо Северный 4 3 843 442 2 725 349 4 716 951
Тель-авив Яффо Районы (шхунот) 4 2 567 019 1 820 250 3 150 433
Холон Кирьят Аялон 4 2 326 606 1 649 775 2 855 380
Ашдод Южный 4 1 630 804 1 156 388 2 001 441
Нетания Центр וВосточный 4 1 849 966 1 311 794 2 270 413
Петах-тиква Центр 4 1 894 448 1 343 336 2 325 005
Герцелия Районы (шхунот) 4 2 528 510 1 792 943 3 103 172
Нетания Нордау 4 1 800 410 1 276 654 2 209 595
Ришон-лецион Западный 4 2 250 465 1 595 784 2 761 934
Тель-авив Яффо Центр 4 4 496 292 3 188 280 5 518 177
Нетания По береговой линии 4 2 145 213 1 521 151 2 632 762
Хайфа Нижний город, Адар и Кармель 4 1 218 711 864 177 1 495 691
Иерусалим Южный 4 2 472 990 1 753 575 3 035 033
Герцелия Центр 4 2 698 260 1 913 312 3 311 501
Хайфа Кармель 4 1 776 791 1 259 906 2 180 608
Петах-тиква Кфар ганим 4 2 333 200 1 654 451 2 863 473
Иерусалим Южный Центр 4 3 156 237 2 238 059 3 873 563

Виды ипотеки по срокам

Ипотека может разделяться на два вида – краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные в основном бывают от 3-х до 6-ти месяцев, это учитывая первоначальный взнос 50-80% от всей сумы. Долгосрочная – больше года, но вначале вносится меньшая сумма, где-то 20-30%.

Виды ипотеки по срокам

Долгосрочная ипотека встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать долго и имеют свои планы.  Также может быть применена и система большего задатка. Сначала выплачивается сумма в размере не менее 50% от полной стоимости, а оставшийся долг выплачивается в течении до полугода. Все варианты ипотеки между частными лицами оговариваются заранее и потом заверяются нотариально.

Читайте также:  Лондонские блошиные рынки: в поисках драгоценного антиквариата

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кинжигалиева:

Причины, по которым квартира выставляется на торги, могут быть разными, но самая распространенная – квартира была в залоге кредитной организации в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, а впоследствии на нее было обращено взыскание из-за неисполнения обязательства по выплате кредита.

Как правило, потенциальных приобретателей таких объектов привлекает их стоимость, которая обычно ниже аналогичных объектов, продающихся на рынке недвижимости, но это лишь стартовая цена, соответственно, в процессе торгов цена увеличивается.

При намерении приобрести квартиру с торгов в первую очередь необходимо внимательно и детально знакомиться с условиями их проведения (сроком подачи заявок, размером и порядком внесения задатка и т.д.), а также с пакетом документов на квартиру.

Следует учитывать, что зачастую такие квартиры обременены правами пользования бывших собственников и членов их семей, что влечет для нового собственника необходимость обращения в суд с требованием о прекращении права пользования зарегистрированных в квартире лиц и – при необходимости – об их выселении.

Что касается возможности приобретения квартиры с использованием ипотечного кредита – некоторые банки действительно кредитуют покупку квартиры на торгах, однако каждая такая ситуация рассматривается индивидуально.

В заключение следует отметить, что покупка квартиры на торгах – процесс достаточно непростой, и если у вас нет опыта участия в таких операциях с недвижимостью, лучше обратиться за помощью к профессионалам.

Составление договора

Скачать договор купли продажи квартиры по жилищному сертификату

При приобретении квартиры по жилищному сертификату, как и при прочих сделках с недвижимостью, необходимо составить договор купли-продажи. В нём должна содержаться такая информация:

  • Порядок произведения оплаты за квартиру – единовременной выплатой всей суммы или отдельными платежами в течение определённого времени. В договоре следует указать точные даты произведения платежей, в соответствии с договорённостью с продавцом.
  • Также в пункте «оплата» составляемого договора необходимо отметить, что расчет производится безналичным способом, с перечислением денежных средств из госбюджета.
  • Номер счёта, открытого на имя владельца жилищного сертификата в банке. С него будет перечисляться оплата за приобретаемую квартиру продавцу.
  • Точные данные о жилищном сертификате – регистрационный номер; дату выдачи; наименование учреждения, выдавшего документ.
  • Когда оплата за покупку производится частями, следует указать, что до момента полной выплаты стоимости, квартира находится в залоге у продавца.
Составление договора

После составления и регистрации договора в нотариальной конторе, банк переводит деньги с расчетного счёта держателя сертификата на счёт продавца жилой недвижимости. До этого данный счёт блокируется в соответствии с требованиями законодательства, и перечисление денег с него возможно исключительно по целевому предназначению, то есть на покупку жилья. Сроки перечисления денег зависят от типа жилищного сертификата и особенностей работы банковской организации. Обычно сумма приходит на счёт продавца нескольких дней, максимум – 2-3 недель.

Переход права владения от продавца к покупателю происходит только после полной оплаты стоимости покупаемой квартиры или дома. До этих пор жильё находится в залоге у продавца, и если денежные средства не поступят в полном объёме в оговорённые сроки, он имеет право расторгнуть сделку. На практике такое возможно только в ситуации, когда владелец сертификата желает купить квартиру, превышающую по стоимости денежный номинал жилищного сертификата, доплатив из собственного кармана.

Бюджетные деньги, лежащие на целевом банковском счёте, перечисляются без особых проблем, при условии предоставления всех требуемых документов на квартиру. Если доплата производится в виде ипотечного займа, то перечисление банковских денег происходит также в срок. Задержки обычно возникают, когда покупатель при заключении договора не ещё имеет необходимой суммы для покрытия разницы в цене. Жилищный сертификат тогда выступает в качестве аванса, а вот с поиском остальной суммы могут возникнуть проблемы. В этом случае, если не удастся договориться с продавцом о продлении срока выплат, деньги, уже переведённые с банковского счёта возвращаются обратно, а неудавшийся покупатель освобождает жильё.

Банки

С междугородней ипотекой работают не все банки, поскольку риски ее выше. В случае если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк переходит к процедуре взыскания просроченной задолженности. В крайних случаях может потребоваться продажа залоговой недвижимости.

В обоих случаях удобнее, когда и заемщик, и жилье, и банк находятся в одном городе, поскольку требуется и лично посетить клиента банка, и оформлять сделку купли-продажи. Сделать это удобнее в пределах одного города, не совершая командировки. Поэтому небольшие банки, не обладающие разветвленной сетью филиалов, такие услуги не оказывают.

Читайте также:  Сувениры и экзотика в Муйне — что прикупить?

Если заемщику требуется оформление ипотеки в другом городе, то следует обратить внимание на крупные кредитные организации, чьи отделения расположены во всех регионах страны. К таким крупным банкам относятся:

  • Сбербанк;
  • ВТБ 24;
  • Альфа-банк;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит и другие.

Они отличаются как выгодными условиями, так и высокой степенью надежности. А также у них имеется большое количество филиалов, что позволяет им одобрять заявки на получение междугородней ипотеки.Из наших отдельных публикаций вы можете узнать, какие банки делают самые выгодные предложения по ипотечному кредитованию, а также как происходит и от чего зависит понижение и повышение стоимости ипотечного жилья.

Условия

Как правило, условия предоставления междугородней ипотеки могут отличаться от обычных по данной программе.

Процентная ставка составляет от 12-19% годовых. Срок кредитования в среднем предлагается 20-25 лет. Первоначальный взнос может достигать 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Условия междугородней сделки отличаются от стандартных, а именно:

  • Процентная ставка предлагается выше обычной.
  • Первоначальный взнос вносится в большем размере.
  • Процесс рассмотрения заявки занимает больше времени.
  • Кредитная история, а также финансовое состояние заемщика проверяются еще более тщательно.

Продажа квартиры в ипотеке

На сегодняшний день банки предоставляют возможность продать даже жилую площадь с обременением. То есть, если продавец купил квартиру по ипотеке, и она находится в залоге у финансового учреждения. Бывают ситуации, когда собственник по определенным причинам не может или не хочет выплачивать займ.

Продать квартиру с обременением можно по одной из следующих схем:

  • найти покупателя самостоятельно, получить одобрение от банка, а после погашения будущим владельцем всего остатка по кредиту получить причитающуюся часть денег;
  • передать обязанности по ипотеке покупателю (то есть, кредит переоформляется на другого заемщика);
  • продать через банк (схема схожа с первым вариантом, но продавцу не придется искать покупателя самостоятельно).

Даже в этом случае для продавца и покупателя отсутствуют риски, если юридически заверять все документы. Чтобы обезопасить себя от мошенничества, нужно предварительно ознакомиться с процедурой.

Можно сэкономить 30% дохода

Со следующего года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Это значит, они сэкономят 30% от дохода. Как всегда, есть нюансы, но это хорошая новость.

Чтобы быть нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей. Участь нерезидента может настигнуть кого угодно: достаточно в течение 12 месяцев находиться в России менее 183 дней. Грубо говоря, если чуть больше половины года вы были не в России, то все, вы нерезидент.

Необязательно не быть в России 183 дня подряд. Можно месяц жить в России, а месяц — за границей, потом снова в России и снова за границей. Важно именно количество дней.

Поясним на примере. Сергей — гражданин России. У него российский паспорт. Но Сергей любит путешествовать и больше полугода живет с девушкой в других странах. За 12 месяцев подряд Сергей бывает в России меньше 183 дней. И хотя он говорит на русском, у него в России живет семья, а российские компании платят ему зарплату, для расчета НДФЛ он нерезидент.

Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.

И резидентам об этом тоже лучше знать. Потому что сегодня вы резидент, а завтра — кто знает.

НДФЛ при продаже имущества зависит от срока владения.

Если продать его через 3 или 5 лет, в зависимости от даты и обстоятельств приобретения можно вообще не платить налог: продали квартиру за 3 млн рублей, а бюджету ничего не досталось.

Но это условие действовало только для резидентов. Сергей, который полгода жил в Германии, даже через 10 лет владения квартирой мог продать ее только с налогом по ставке 30%.

Теперь нерезидентам тоже можно не платить НДФЛ при продаже имущества, которое было в собственности больше минимального срока.

Если квартира принадлежала человеку больше трех лет, в 2019 году он может продать ее вообще без налога.

Значит, при продаже квартиры за 3 млн рублей в декабре 2018 года нерезидент Сергей заплатит России миллион рублей, а при продаже той же квартиры в январе 2019 года он может не платить вообще ничего.

Эти изменения — в ст. 2 федерального закона № 424-ФЗ. Она вносит поправки в п. 17.1 ст. 217 и п. 1 ст. 217.1 НК РФ.

Сроки владения не изменились. С 2019 года для всех, кто продает имущество в России, они считаются так, как в таблице ниже. Если продать имущество после этого срока, налоговой базы вообще нет и декларацию подавать не нужно.

Процедура покупки

Резервирование объекта

После того, как покупатель выбрал понравившийся ему объект недвижимости и согласовал с продавцом его стоимость, он может зарезервировать его для дальнейшей покупки, чтобы никто другой не мог его приобрести. Для этого ему необходимо внести залог продавцу. Все условия по сумме залога и условиям его возврата оговариваются индивидуально в каждом конкретном случае.

Читайте также:  9 примеров с чем носить вязаное платье в 2021

Подача декларации в налоговую инстанцию должна осуществляться в течение 30 дней после полной оплаты сделки. В данном случае при внесении залога подлежит отсрочке до проведения сделки целиком.

Предварительный договор

Адвокаты в Израиле предпочитают использовать другие инструменты, чтобы обеспечить безопасность сделки, нежели подписание предварительного договора. Последний может создать трудноразрешимые проблемы, в том числе перед налоговыми институтами.

В данном случае можно воспользоваться услугами адвоката, который оформит особый документ для сохранения предоплаты и передачи ее продавцу. Задаток при этом возможен, и его возврат зависит от условий, по которым он был выдан.

Договор купли-продажи

Договор обычно заключается в офисе адвоката продавца. Подписывают его лишь две стороны – продавец и покупатель. Стороны могут нанять одного единого адвоката, или каждая из сторон может нанять своего.

В договоре прописываются юридические моменты – права и их передача, график платежей, санкции за отмену сделки и нарушения договора, состояние недвижимости, дата передачи недвижимости. В этом документе также установлена система, оберегающая покупателя от встречных сделок, которые может совершить продавец.

На момент подписания договора принято производить первую оплату в размере 10-30% процентов от стоимости недвижимости в зависимости от договоренностей между сторонами.

Оплата сделки

Банки Израиля а в последние годы ужесточили свои требования. Покупатель может открыть счет в израильском банке и перевести на него деньги для последующей оплаты сделки, или адвокат покупателя может открыть доверительный счет для проведения сделки. Но в любом случае банк попросит подтверждение об источнике происхождения денежных средств.

Пошаговая инструкция заключения договора с риэлторским агентством

Договор с покупателем оформляется при визите в агентство, а с продавцом — в момент выхода на сделку. Рассмотрим пошаговый порядок действий:

  1. Клиент приходит в риэлторское агентство и просит специалистов подобрать ему квартиру по своим параметрам. Также он может обратиться в фирму по найденному объявлению от компании по продаже имущественного объекта.
  2. В агентстве между сторонами заключается договор об оказании услуг. В нём четко оговорены все условия и обязанности сотрудника.
  3. Риэлтор выполняет поиск подходящего жилья, после чего происходит оформление договора с продавцом.

Перед тем как оформлять договор, необходимо определить, какой список услуг необходим для этого. Клиент вправе выполнить заказ поиска жилья до личной встречи с его продавцом. Также заемщик может захотеть, чтобы компания принимала участие в полном сопровождении сделки.

Компании, осуществляющие поиск жилья, заключают договора смешанного типа, которые содержат элементы соглашение об оказании услуг, платежные поручения, а также условия эксклюзивного договора.

Документ должен быть составлен правильно, согласно действующему закону:

  • В договоре должны быть прописаны все важные пункты: характерные параметры объекта недвижимости, подходящая площадь, местонахождение, наличие инфраструктуры. Также указывается число комнат, этаж, год постройки многоквартирного дома и другие.
  • Договор должен содержать полные реквизиты сторон как клиента, так и самого риэлторского агентства. Предметом договора должно выступать приобретение недвижимости.
  • Документ, составленный компанией, должен указывать сведения по обязательствам сторон. В нём должно быть прописано, кто выполняет сбор бумаг, осуществляет проверку объекта на наличие дополнительных собственников и другое.
  • Полная цена за услуги, последовательность расчета.
  • Порядок расторжения договорных отношений.
  • Сведения об ответственности агентства за неисполнение или оспаривание сделки в судебном порядке.
  • Сроки, в течение которых обязательства должны быть исполнены в полном объеме.

Важно! Специалисты рекомендуют заключать договор с риэлторской компанией на срок не более 3 месяцев. Если соглашение будет бессрочным, риэлтор может получить аванс и выполнять свои обязанности очень долго.

Если риэлтор предлагает клиенту заключить договорные отношения по оказанию услуг информационного типа, желательно не сотрудничать с ним. Подобный договор означает, что сотрудник фирмы будет предоставлять только адреса своему клиенту, где квартиры выставлены продажу. Осмотр и проверка объектов будет выполняться самим заемщиком.

Может ли кредитор продать ипотечное жилье?

Да, банк может это сделать в соответствии с решением суда, если есть регулярные просрочки платежей по ипотеке или клиент сообщил о невозможности погашать кредит. Если решение принято, недвижимость выставляется на торги. Такие квартиры продают с аукциона на специализированных интернет-площадках. Из вырученной суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, а остаток идет на погашение задолженности банку. Остаток возвращается клиенту банка.

Этот способ стоит рассматривать лишь в самом крайнем случае. Даже если вы не можете гасить ипотечный кредит, выгоднее договориться с кредитором, продать квартиру самому и погасить задолженность. Тогда не придется оплачивать судебные расходы и работы организатора аукциона, а также пени и штрафы. Если вы не можете выплачивать ипотеку из-за особых обстоятельств, обговорите это с банком. Вам могут пойти навстречу: помогут рефинансировать кредит или предоставят ипотечные каникулы.