Признаки проблем у застройщика. Как распознать и что делать?

Эйфорию от покупки квартиры в новостройке омрачает плесень? Давайте рассмотрим, что делать при выявлении данной проблемы и как ее победить.

Услуги

  • Физическим лицам
    • Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
    • Признание права собственности в судебном порядке
    • Включение вкладов в реестр выплат АСВ
    • Юридическая защита прав работника
    • Взыскание неустойки по договору долевого участия
    • Расторжение договора участия в долевом строительстве
  • Юридическим лицам
    • Сопровождение сделок M&A
    • Взыскание дебиторской задолженности
    • Взыскание членских взносов СРО
    • Взыскание по исполнительному листу
  • Полезные сервисы
    • Калькулятор госпошлины (арбитраж)
    • Калькулятор госпошлины (суды общей юрисдикции)
    • Калькулятор расчета % по ст. 395 ГК РФ
    • Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ

Что считать дефектом?

Дефект – это любое отклонение от строительных нормативов и характеристик, указанных в договоре долевого участия.

Самые частые дефекты в квартирах с черновой отделкой – это неровность стен и потолка, трещины в цементной стяжке, некачественная установка входной двери, дефекты оконных конструкций, инженерных коммуникаций.

В квартирах с чистовой отделкой – несоответствие качества отделочных материалов заявленным в договоре (использование дешевых аналогов), плохо уложенная кафельная плитка, «выпадающие» подрозетники.

Применение положения ФЗ о защите прав потребителей по искам к Застройщикам

Пунктом 9 ст. 4 закона 214 предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом 214.

Согласно п. 36 Обзора ВС РФ от г. при рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами — участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон от г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами (пункт 2 Пленума ВС РФ № 17).

То есть, при обращении в суд к застройщику от имени собственников (по надлежаще оформленной доверенности), кроме требования об устранении недостатков, можно так же взыскать неустойку, штраф и возмещение морального вреда по закону о ЗПП.

При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о ЗПП, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона о ЗПП), о чем указано также в пункте 46 Постановления Пленума ВС РФ № 17.

Согласно пункту 8 Обзора ВС РФ от г., так как Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков, то нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о ЗПП ответственности продавца в виде уплаты неустойки.

В силу ст. 22 Закона о ЗПП требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Читайте также:  Выращивание крыжовника: все тонкости и особенности

Таким образом, соблюдение претензионного досудебного порядка обращения собственников помещений к Застройщику – обязательно. В противном случае, суд имеет право не принять иск к рассмотрению или оставить принятое исковое заявление без рассмотрения в силу ст. 222 ГПК РФ.

Кроме того, при подаче иска собственником – физическим лицом возможно предъявить требование о компенсации потребителю морального вреда, для удовлетворения которого достаточным условием является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы неустойки, подлежащей взысканию. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (пункт 45 Постановления Пленума ВС РФ № 17).

Однако в случае подачи иска от управляющей организации в защиту интересов собственников (при наличии соответствующего решения общего собрания), нормы закона о ЗПП о штрафах, неустойках и моральном вреде неприменимы. Возможно будет только заявить требование о понуждении исправить недостатки строительных работ, взыскании ущерба (при наличии) и судебных издержек.

Работы, которые можно делать в первый год эксплуатации

Приступая к ремонту в новостройке, учитывайте, что отделка будет выполняться с нуля. Особенно это касается квартиры студия. Многие планируют сделать дорогой ремонт, используя дорогие материалы, чего делать недопустимо. Причины для этого следующие:

  • строение первый год подвергается усадке, из-за чего на поверхности первое время появляются трещины;
  • трещины образуются на стенах, потолке, полу;
  • из-за деформаций, отделку и ремонт квартиры через год придется делать заново, из-за чего возникнут многочисленные проблемы.

Результат усадки здания

Работы, которые можно делать в первый год эксплуатации

Трещины на штукатурке из-за усадки здания

Начать ремонт необходимо со следующих процессов:

  • разводка санитарно-технических труб;
  • закладка электропроводки;
  • прокладка теплых полов, заливки стяжки;
  • выравнивание поверхности стен;
  • сооружение подвесных потолков.

Порядок выполнения ремонтных работ в новостройке менять нельзя.

Выравнивание стен

Работы, которые можно делать в первый год эксплуатации

Закладка электропроводкиРазводка санитарно-технических трубСтяжка пола

В первый год необходимо сделать своими руками черновую, пыльную работу, перейти к предчистовой, потом выполняется чистовая. Рекомендуется грязную работу сделать после получения связки ключей. Делается это неслучайно, новоселы, получившие ключи от квартиры, оплачивают контейнер для сбора строительного мусора. Обслуживаться будет весь дом.

От мусора избавляется управляющая компания в течение полугода. Если не начать ремонт сразу со всеми жильцами, то вывозить мусор, потом придется самостоятельно. Дальнейший вывоз уже не входит в стоимость услуг.

Работы, которые можно делать в первый год эксплуатации

Еще важный плюс при выполнении черновой, предчистовой работы после получения связки ключей в новостройке — в доме никто не живет, значит, разрешено смело шуметь, работать перфоратором, стучать молотком ночью и утром, чего нельзя будет делать потом. После завершения основных работ, выполняется чистовая отделка, можно наклеить недорогие обои, настелить обычный линолеум и первый год после сдачи пока довольствоваться этим. Этот эконом вариант подходит для молодых семей, которые начинают жить с нуля.

Ошибки при ремонте

Итак, с какими же ошибками столкнулись бывалые домашние мастера?

Санузел и ванная

Какие же совершают ошибки при ремонте ванной?

Электрика в квартире

Обязательно начертите схему разводки проводов с размерами или же сфотографируйте, розеток предусмотрите больше, чем планируете на 15-20%, особенно на кухне. Сразу же распланируйте расстановку мебели и бытовых приборов. Не стоит делать розетки на полу, где они мешают уборке, копят пыль. Не ставьте одиночные розетки, лучше двойные.

Если в доме есть дети, то выключатели устанавливайте на высоте 80 см, чтоб можно было легко включить, не прыгая. А в спальне предусмотрите два выключатели, один у кровати, чтобы можно отключить свет прямо в кровати.

В детской комнате установите реостаты для медленного отключения света.

Обратите внимание: выключатели должны стоять со стороны ручки, а не петель.

Гипсокартонные перегородки

В последние годы гипсокартон стал необычайно популярен из-за небольшой стоимости и простоты монтажа. Однако нужно помнить, что перегородки из него не обладают достаточной прочностью, чтобы на них вешать полки с тяжелыми книгами или устанавливать шведскую стенку. Для этих целей нужно перегородку укреплять.

ремонт квартиры

Монтаж новых окон проводят до отделочных работ стен. Проследите, чтобы были качественные откосы, и не оставалось щелей. Заказывайте окна с микропроветриванием и москитными сетками.

Ошибки при ремонте

Теплый пол

Это отличный вариант для комфортного жилья. Если вы решились на теплый пол, то подумайте о расстановке мебели в помещение. Совсем необязательно делать теплый пол под мебелью, холодильником, варочной плитой. Не забудьте установить таймер, ведь нужно время для прогрева пола. А датчик для пола не устанавливайте рядом с трубами горячей воды и приборами отопления.

Читайте также:  Какие вольеры для собак нужны: интересные фото, обустройство

Оформление пола

Светлый однотонный или темный пол смотрятся изумительно, но на покрытии видна каждая соринка и требуется постоянный уход.

Затирку для пола лучше выбрать темную, светлый цвет быстро потеряет свою привлекательность. Рельефная плитка с выпуклым узором или с глубокими фасками быстро забивается пылью, грязью и очистить пол очень сложно и долго.

Отделка стен

Обои для покраски выбирайте с ярко выраженным рельефом. Предусмотрите защиту углов от истирания и повреждений.

Не вешайте много открытых полок с сувенирами и книгами, там много собирается пыли.

Не ставьте на межкомнатных дверях ручки с острыми поверхностями, можно пораниться.

Ошибки при ремонте квартиры ведут не только к некачественной отделке, но потом могут доставить массу неудобств и портить настроение. Надеемся, что с помощью нашей статьи вы избежите ошибок при ремонте типовых квартир. Успеха вам.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделитесь с друзьями в социальных сетях!Вы можете получать новые статьи на эл. почту!

Что нужно знать о документах для приемки квартиры

После того, как вы получили приглашение от застройщика на приемку, стоит позаботиться о сборе необходимых документов.

Какие документы необходимы

Приехать на объект вы должны с паспортом и договором долевого участия. Если дольщик не может приехать сам, то он вправе предоставить право представлять свои интересы другому человеку (в этом случае понадобиться предъявить и нотариальную доверенность).

Стоит приготовить также план квартиры от застройщика и план от БТИ, чтобы сравнить заявленные характеристики помещения с фактическими. Стоит запросить у застройщика и «акт скрытых работ», где отражена информация о прокладке коммуникаций, чтобы вы знали, где они проходят (трубопровод к радиатору может быть скрыт под стяжкой пола, электропроводка под навесным потолком или в перегородке).

Застройщик должен позаботиться о возможности составления так называемого дефектного акта (или смотрового листа – приложения к передаточному акту). Этот документ составляется во время приемки в том случае, если дольщик выявил нарушения (существенные или нет). Во избежание недопонимания дефекты стоит описать как можно более подробно. Также стоит указать в нем сроки устранения существенных дефектов (при наличии). После составления и подписания дефектового акта, каждая из сторон должна получить по экземпляру (подпись представителя застройщика обязательно должна присутствовать на вашем экземпляре).

Затем составляется акт приема-передачи квартиры. Его предоставляет застройщик. Обязательные сведения в нем – почтовый адрес с указанием номера квартиры, размеры комнат и стоимость. Документ после подписания остается у дольщика, с ним покупатель квартиры сможет зарегистрировать права собственности.

Когда нужно подписывать акт приемки

Свою подпись дольщик ставит, если согласен принять жилое помещение в том виде, в каком оно есть. Если были выявлены существенные нарушения, при которых жить в квартире не представляется возможным, акт подписывать не стоит. К существенным можно отнести, например, неисправность канализации, дыры в стене, сломанная входная дверь.

Следует потребовать устранить недочеты в течение разумного времени (например, двух недель, но максимальный срок по закону составляет 45 дней). Застройщик может вместо устранения нарушений предложить дольщику компенсацию расходов. Только после того, как стороны придут к соглашению, можно будет принять квартиру. В противном случае все существующие и не устраненные застройщиком дефекты придется устранять дольщику за свой счет.

При наличии несущественных нарушений акт подписывается, но в его приложении «Смотровой лист» указываются все недочеты и даты, до которых эти недочеты должны быть устранены. Если вы отказываетесь подписать акт при несущественных нарушениях, застройщик вправе спустя два месяца подписать односторонний акт, по которому квартира перейдет в вашу ответственность.

В случае успешного подписания акта приемки, собственник может самостоятельно получить выписку из ЕГРН и с ней уже заключить договор с управляющей компанией.

Не стоит подписывать акт пока вы не осмотрели все помещения. Застройщик может предложить подписать все документа без осмотра, чтобы «не затягивать процесс». Не стоит соглашаться на такое предложение. Если поставите подпись, застройщик избежит ответственность за все недочеты, оставленные после строительства. Их устранение ляжет на ваши плечи и может «влететь в копеечку».

Ошибка №Гнаться за низкой ценой

Даже если вы ограничены в бюджете, внимательно изучите характеристики выбранного жилья. Кроме цены за квадратный метр, есть ещё несколько важных параметров для сравнения новостроек: количество квартир на этаже, толщина стен, безопасность и уровень преступности в районе, наличие инфраструктуры, парковок и т.д. От этого зависит цена.

Читайте также:  Как пользоваться цинковой мазью от прыщей на лице

Чем лучше характеристики, тем дороже квартира и тем комфортнее будет в ней жить

Например, если на этаже больше 15 квартир, цена за квадратный метр будет немного ниже. Но ваш дом будет похож на общежитие: шум, очереди к лифту, сдача квартир в аренду и постоянная смена жильцов.

Что делать, если вы хотите вернуть деньги

Многие приобретают недвижимость на заёмные средства, арендуя на время стройки съемное жилье. Или вкладывают деньги в недвижимость, в надежде, что она подорожает. В таких случаях вам важнее вернуть вложенные деньги, чем ждать завершения стройки.

  • Попробуйте переуступить свои права другому человеку, если вы понимаете, что любое продление сроков строительства будет для вас критично, но для расторжения договора с застройщиком веских оснований мало. При заключении договора о переуступке, новый покупатель встает на ваше место, а вы возвращаете всю сумму вложений, а иногда даже больше.
  • Если срок сдачи дома уже превышает два месяца, пп.1 п.1 ст. 9 Федерального закона от № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», смело подавайте заявление застройщику на расторжение договора.

Есть вероятность, что застройщик не хочет огласки и паники, чтобы не увеличить количество расторгаемых сделок и не провоцировать дольщиков для массового обращения в суд, расторгнет договор и вернет деньги.

  • Последний способ вернуть вложенные средства — обращение в суд общей юрисдикции. Сначала с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств. Если это не помогло — обращение в арбитражный суд с заявлением о банкротстве застройщика.

Практика показывает, что первым инициаторам банкротства удаётся вернуть вложенные средства. Однако, это происходит достаточно редко: чаще всего приходится ждать, когда к процессу подключится Фонд защиты дольщиков.

Как защитить себя от плесени?

Самым надежным средством от плесени является качественный ремонт, выполненный в соответствии с действующими строительными нормами. При этом важно не экономить на строительных материалах и использовать высококачественное сырье с отличными характеристиками. Поэтому лучше отказаться от чистовой отделки застройщика.

Но тут возникает вопрос: как выполнить ремонт, если не брать чистовую отделку заказчика. Оптимальным вариантом является комплексный ремонт квартир под ключ от проверенной строительной компании с хорошей репутацией и многолетним опытом.

Комплексный ремонт обладает следующими преимуществами:

  1. Первоклассное качество. Накопленные знания и практический опыт позволяют мастерам качественно выполнять работы любой сложности.

  2. Удобство. От клиента требуется только высказать свои предпочтения и пожелания, а затем утвердить дизайн. Все остальные заботы возьмут на себя профессионалы.

  3. Строгое соблюдение сроков и сметы. На этапе заключения договора с заказчиком согласовываются сроки и смета, которые не меняются в ходе выполнения работ.

  4. Гарантия. Если в течение двух лет плесень вернется (или обнаружится любой скрытый брак), компания приедет и переделает все за свой счет.

Плесень – неприятная «соседка». Избавляться от нее сложно. Главное – не мелочиться и демонтировать все испорченное покрытие, а потом правильно обработать поверхность. Не менее важно избавиться от ее первопричины – повышенной влажности в комнатах. Со всем этим помогут справиться профессиональные ремонтники. Вам останется только выдохнуть и забыть о былых проблемах.

Составление претензии

Претензия оформляется в свободной форме. В документе нужно изложить существенную информацию:

  • ФИО покупателя, его адрес и прочую контактную информацию;
  • ФИО, адрес продавца;
  • сведения о договоре купли-продажи;
  • адрес квартиры;
  • перечень обнаруженных дефектов, время и обстоятельства их выявления. Если дефекты были выявлены экспертизой, следует сослаться на выводы эксперта;
  • причины того, что дефекты не были найдены перед подписанием акта;
  • перечень требований к продавцу.

К претензии можно приложить:

  • копию договора купли-продажи;
  • копию заключения эксперта;
  • акт затопления, в случае, если дефект проявился в прорыве трубы;
  • расчеты стоимости устранения дефектов;
  • квитанции и иные платежные документы в случае, если дефект покупатель самостоятельно устранил дефект и т.д.

Более подробно о составлении претензии по договору купли-продажи квартиры вы можете прочитать в соответствующем материале нашего сайта.